Escrito e reproduzido por nossa assessoria juridica
Jundival Silveira – Advogado

Os contratos têm vida transitória, já que nascem, produzem efeitos e se extinguem. E os negócios jurídicos imobiliários não são diferentes nesse aspecto, já que visam a aquisição do bem pelo devedor que não pôde ou não quis adquiri-lo a vista, mas a prazo, ou até mesmo que aliene fiduciariamente imóvel integrante do seu patrimônio para obter capital de giro, por exemplo.

A extinção do contrato pode ocorrer ou de modo normal, através de sua execução; ou de modo anormal, pela sua inexecução.

A execução por cumprimento do pacto importa na extinção normal do contrato, porque este alcançou o seu objeto, cumprindo seu ciclo econômico, não tendo, portanto, razão mais de existir, devendo, desse modo, desfazer-se.

A extinção normal do contrato dá-se ou pela sua execução instantânea ou imediata, em que a execução do contrato ocorre de uma só vez; ou pela execução continuada ou periódica, em que os efeitos prolongam-se até a expiração do prazo estipulado no contrato.

A extinção normal do negócio jurídico garantido por alienação fiduciária imóvel é pelo seu cumprimento, por parte do devedor fiduciante, ou seja, pelo pagamento da dívida e de seus encargos; e por parte do credor, pelo recebimento sem problemas do crédito e da outorga de quitação, na forma da lei.

O devedor fiduciante, resgatando a dívida, recupera a propriedade plena do imóvel ofertado como garantia. O procedimento para isso está disposto nos §§ 1° e 2°, do artigo 26, da Lei n° 9.514/1997, ou seja, liquidada a dívida, o credor fiduciário deve dar ao devedor fiduciante quitação; e o oficial do registro imobiliário competente, à vista do termo de quitação, deve proceder ao cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

E a extinção anormal do contrato pode ocorrer ou por causas anteriores ou contemporâneas à sua formação, caso em que o contrato contém vícios que ensejam, desde sua origem, a sua extinção, e pode dar-se em razão de nulidade absoluta, anulabilidade (ou nulidade relativa) e exercício do direito de arrependimento; ou por causas supervenientes, isto é, por causa extintiva posterior à sua formação, tratando-se, então, de dissolução, que se dá ou por resilição, ou por resolução, esta voluntária (rescisão) ou não, ou pela morte.

Ao presente trabalho, importa a análise da resolução culposa, isto é, a inexecução culposa do negócio jurídico imobiliário assegurado por alienação fiduciária. Em outras palavras, interessa mais aqui a rescisão do negócio jurídico imobiliário garantido por alienação fiduciária por inadimplemento do devedor fiduciante.