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LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte
Lei: TÍTULO
I DO
CONDOMÍNIO
Art.
1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos,
construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas
a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados,
no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá,
cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei. Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente
ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto
de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças
e sua destinação, inclusive (VETADO)
edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso
destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado
como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições
que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados,
e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso
de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 2º O direito de que trata o § 1º dêste artigo poderá ser transferido
a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que
corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
(Parágrafo incluído
pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais
de terreno específicas.(Parágrafo
incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto
de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes
externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais
que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários
ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão
condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação
destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de
utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).
Art. 4º A alienação de cada unidade,
a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição
de direitos reais sôbre ela independerão do consentimento dos condôminos,
(VETADO).
Parágrafo único - A alienação ou transferência
de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação
das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação dada pela
Lei nº 7.182, de 27.3.1984)
Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das
unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no
que lhe fôr aplicável.
Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições
de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa
sôbre a mesma unidade autônoma.
Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato
entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro
de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua
identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno
e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição
interna da unidade.
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário,
o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário
sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também
o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas
térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada
pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de
utlilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim
a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá
às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de
dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada
pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de
utilizaçao exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e
ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão
ser utlizadas em comum pelos titulares de direito sôbre os vários
tipos de unidades autônomas; d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si. CAPíTULO
Ii Da
Convenção de Condomínio
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários
ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição
de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção
ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio,
e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia,
aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem
como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários
de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes
cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção
que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem,
no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção
deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de
condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos
para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno
quando não incluídos na própria Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art.
8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de
propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo
estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções
do terreno, inclusive as edificadas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou
côres diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio,
ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade
e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista
na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido
a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico,
com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor,
se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade
poderá fazer obra que (VETADO)
ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade
dos condôminos Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos. CAPíTULO
III Das
Despesas do Condomínio
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo,
nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber
em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota
no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover,
por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado
na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa
de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a
Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados
pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período
igual ou superior a seis meses.
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação
ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com
o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de
direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado
em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico,
ou outra pessoa, com aprovação da assembléia. § 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos. CAPíTULO
IV Do
Seguro,do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de
edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo tôdas as
unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro
que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio
nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata êste artigo será obrigatòriamente
feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se",
sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente
a 1/12 do impôsto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de
dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia
especial, e deliberarão sôbre a sua reconstrução ou venda do terreno
e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade,
mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou
outra para êste fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum,
do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor
do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada
um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatòriamente,
o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser
obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria
poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial,
feita em vistoria.
Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente,
à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais
da minoria.
§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo,
com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do
Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo
as de eventual desempatador.
§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz,
liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria
poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial de Registro
de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação
foi resultante de medida liminar.
§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o
prazo de dez dias para a contestação, VETADO.
§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na
vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva
diferença, acrescida de juros de mora à prazo de 1% ao mês, desde
a data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o total devido,
com os juros da mora a conter da citação.
§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo
para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de
sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva
a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois têrços da
edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução
ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)
§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir
para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as
partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se
o processo previsto no art. 15. § 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.
§
3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído
à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo,
e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses,
a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área
útil de construção."
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por fôrça de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pela Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969) CAPítUlO
V Utiitzação
da Edificação ou do Conjunto de Edificações
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade,
de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses,
condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá
usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo
aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao
bom uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo único. VETADO.
Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, tôdas
as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção
sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento
Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que,
no caso, couber. Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se êle, a qualquer condômino. CAPíTULO
VI Da
Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico
do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida
a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora
dêle, e praticar os atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites
das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto
de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança,
bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuirem as leis a Convenção e o Regimento
Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento
Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convençao e o Regimento Interno, bern
como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos. g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de
confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante
aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba
recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica
estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia
que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições
previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois
têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente
convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes
atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de
2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho
Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não
poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas. CAPíTULO
VII Da
Assembléia Geral
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia
geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma
prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias
inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as
verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação
da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços
e correlatas.
§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum
que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará
aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante
à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação,
tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações
ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino,
salvo disposição diversa da Convenção.
§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996)
Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver
assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por
condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre
que o exigirem os interêsses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só
poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto
mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.
Art. 26. VETADO. Art. 27. Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos podêres que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados. TíTULO
II DAS INCORPORAÇÕES CAPÍTULO
I Disposições
Gerais
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional,
reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação
imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar
a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, VETADO.
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse
ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação
de tais frações a unidades autônomas, VETADO
em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial,
ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações,
coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas
condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações
do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda,
ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver
sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade
administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo
o alienante como incorporador.
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários
e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de
edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que
iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Art. 30-A (Vide
Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias
caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário
dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos
da alínea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de
31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro
de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).
§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido,
pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário
dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento
público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva
o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios
tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará
pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.
§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação
expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado
ostensivamente no local da construção. § 3º Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34. "CAPÍTULO I-A. Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 5o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6o do art. 35.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 7o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o Excluem-se do patrimônio de afetação:(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea "a"); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea "b").(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o deverá estar declarada no memorial de incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 1o A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 2o A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 3o A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2o deste artigo.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 1o Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 2o O disposto no § 1o aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 3o Na hipótese de que tratam os §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 4o O mandato a que se refere o § 3o será válido mesmo depois de concluída a obra.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 5o O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 6o Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 7o Ainda na hipótese dos §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembléia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o Na hipótese do § 7o, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9o A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados em Juízo pela Comissão de Representantes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembléia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) I - os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) IV - compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembléia geral de que trata o § 1o, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6o) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; e(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) II - ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) I - pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) III - reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) IV - entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6o do art. 35 e § 5o do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) V - entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) VI - entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) CAPÍTULO II
Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas
após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis,
os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável
e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de
permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não
haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais
e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente
registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais,
de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais
relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os
últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global,
a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva
metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando
o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção
das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo
modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento,
calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base
nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também,
o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo
profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas
que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação
ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o
inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º
do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência
(art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento
de crédito que opere no País há mais de cinoo anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número
de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda
dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial
de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o
competente registro.
§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa
de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são
irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível
a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante
o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência
posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação
do cartório competente, constará, obrigatòriamente, dos anúncios,
impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos,
referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados".
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o
solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem
ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo,
ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos
de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas
ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do
registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar,
por escrito, tôdas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento,
e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias
para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada,
e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação,
com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o
Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente,
se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou
der certidão ... VETADO
... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos
previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade
judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos
pelo registro de que trata êste artigo, aplicável por quinzena ou
fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos
documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência
ao disposto nas alíneas e, g, h, l,
e p dêste artigo, desde que assinados pelo profissional responsável
pela obra. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
§ 10 As plantas do projeto aprovado (alínea d dêste artigo)
poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional
responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção.(parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
§ 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega
ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa prevista
neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos,
não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento
e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas
no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registro
provisório.(parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
§ 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza
o incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando
na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente
à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia,
da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação
de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório,
bem como, de completar o registro definitivo. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120
dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador
só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a
que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual
prazo. (Vide Lei 4.864/65
que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de
registro da incorporação)
Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação,
prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a
que se refere a alínea "n", do art. 32 onde se
fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do
empreendimento.
§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o têrmo
final do prazo da validade do registro ou, se fôr o caso, de sua
revalidação.
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,
obrigatòriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do
art. 45.
§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito,
ao Registro de Imóveis ... VETADO
... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos
à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de
que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo
documento.
§ 6º O prazo de carência é improrrogável.
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar
do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a
celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno,
e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio,
de acôrdo com discriminação constante da alínea "i",
do art. 32. (Vide Lei nº
4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para
60 (sessenta) dias)
§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará
da data de qualquer documento de ajuste preliminar.
§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente deixará
de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo
e nas condições prèviamente estabelecidas, por escrito, ao Registro
de Imóveis, a não concretização do empreendimento.
§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar
a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que
se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do
art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de
carência, e nesse caso ficará solidàriamente responsável com o incorporador
pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição
houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso
sôbre êles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada
no caput dêste artigo.
§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata
o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos
no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta
ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro
de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros,
com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá
também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido,
cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato
à aquisição.
§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção
deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento
da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde,
em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento
da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade
pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.
Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos têrmos do art.
34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir
aos adquirentes as importâncias pagas, êstes poderão cobrá-la por
via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento,
em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho
Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo
da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sôbre o total
corrigido.
Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se
contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato
será obrigatòriamente mencionado em todos os documentos de ajuste,
com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.
Art. 38. Também constará, obrigatòriamente, dos documentos de ajuste,
se fôr o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se
a que título se deve esta ocupação e quais as condições de desocupação.
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der
com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas,
deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento
do terreno que correspenderá a cada uma das unidades, a qual deverá
ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos
de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer
prestação ou encargo.
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno
ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas
de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor
se opera a resolução, o direito sôbre a construção porventura existente.
§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de
direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante
o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade,
salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade,
não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar
a negociar seus direitos sôbre a unidade autônoma, sem a prévia
indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de
recorrer à cobrança judicial do que lhes fôr devido, sòmente poderão
garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno
objeto do presente artigo.
Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo
incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e construção,
inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão,
no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.
§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar
o pagamento de parcela relativa a construção, os efeitos da mora
recairão não apenas sôbre a aquisição da parte construída, mas,
também, sôbre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido
totalmente paga.
§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente
atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno,
os efeitos da mora recairão não apenas sôbre a aquisição da fração
ideal, mas, também, sôbre a parte construída, ainda que totalmente
paga.
Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal
de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado
a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente
atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a
prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando
pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
I - informar obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo
de seis em seis meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo
indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a
êstes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se
retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação
regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber
a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica,
e não ser possível à maioria prossequir na construção das edificações,
os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores
privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador,
respondendo subsidiàriamente os bens pessoais dêste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no
que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar
as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização
unânime dos interessados ou exigência legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar
o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais
e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade
de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada,
paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente
o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo
de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida
a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria
absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade
civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias
comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir
na obra (VETADO).
VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo
regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na
construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços)
dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e
demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante
leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na
proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado
líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação
e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe
couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição
dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da
lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador,
os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença
não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do
incorporador. (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO)
a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização
e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes
pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa
obrigação.
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO)
o construtor requerê-la-á (VETADO)
sob pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador
perante os adquirentes.
§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá
ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o impôsto do sêlo devido,
mediante apresentação dos contratos preliminares, até 10 dias a
contar do vencimento do prazo de carência a que se refere o art.
34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, fôr denunciada a
incorporação.
Art. 46. Quando o pagamento do impôsto sôbre lucro imobiliário e
respectivos acréscimos e adicionais fôr de responsabilidade do vendedor
do terreno, será lícito ao adquirente reter o pagamento das últimas
prestações anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste,
o referido impôsto e os adicionais, caso o vendedor não apresente
a quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações cujo pagamento
torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga
até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, êsse ficará
responsável para todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento
do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos
que vier a sofrer o débito fiscal, (VETADO).
Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento
do impôsto sôbre lucro imobiliário acréscimos e adicionais devidos
pelo alienante e transferida ao adquirente, dever-se-á explicitar
o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse
na data da escritura.
§ 1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos,
como responsável perante o Fisco.
§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente
e, se fôr o caso em nome dêste serão emitidas as obrigações do Tesouro
Nacional a que se refere o art. 4º da Lei nº 4.357 de 16.7.64. § 3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento do impôsto sôbre lucro mobiliário, seus acréscimos e adicionais. CAPíTULO
III Da Construção de Edificação em Condomínio Seção
I Da
Construção em Geral
Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes
previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada
ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída
no contrato com o incorporador (VETADO),
ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão parte
integrante e complementar do contrato;
§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as
condições e formas de sua eventual prorrogação.
Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art.
43, para tratar de seus interêsses, com relação a ela, poderão reunir-se
em assembléia, cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria
simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos
êles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um têrço)
dos votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor,
com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento
de procurador bastante.
§ 2º A convocação da assembléia será feita por carta registrada
ou protocolo, com antecedência mínima de 5 dias para a primeira
convocação, e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas as convocações
ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes,
em primeira convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo,
porém, obrigatória a presença, em qualquer caso do incorporador
ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos
contratantes que a tenham convocado, se fôr o caso.
§ 4º Na assembléia, os votos dos contratantes serão proporcionais
às respectivas frações ideais de terreno.
Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia
geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo
menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante
o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o
que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial,
perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação
dos arts. 31-A a 31-F. (Redação
dada pela Lei 10.931, de 2004)
§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará
com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos
e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos podêres
necessários para exercer tôdas as atribuições e praticar todos os
atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem
necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes
ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações
dêstes.
§ 2o A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta
dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes
e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de
terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Redação
dada pela Lei 10.931, de 2004)
§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá
discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sôbre os
mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento
das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato
conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato
a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário,
salvo se êste não o aceitar.
§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades
fôr igual ou inferior a 3, a totalidade dêles exercerá, em conjunto
as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, no
que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual fôr seu regime deverá
constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações de
serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas
indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.
Parágrafo único. Quando o serviço público fôr explorado mediante
concessão, os contratos de construção deverão também especificar
a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às concessionárias
no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando,
se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.
Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse
de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive
as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio
até então, o direito de retenção sôbre a respectiva unidade; no
caso do art. 43, êste direito será exercido pelo incorporador.
Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação,
promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira
de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em
vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare,
no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo
de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção,
para uso dos sindicatos, na forma do art. 54;
Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de
construção, para fins de disposto no artigo 59;
III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra,
para fins da alínea h, do art. 32;
IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação,
para fins do disposto no art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o
pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos
de incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto
no § 2º do art. 48.
§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação
se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais
(subsolo, pilotis etc);
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta
as condições de acabamento, a qualidide dos materiais empregados,
os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de confôrto;
c) as áreas de construção.
§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido
neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito
especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões de cruzeiros),
em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a êste fim, podendo
o Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.
§ 3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á
a atualização periódica das normas previstas neste artigo, mediante
remuneração razoável.
Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil
ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês,
os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas
regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios
e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.
§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista
neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar
a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha
direito.
§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor
usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região
os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua. § 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere êste artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores. Seção
II Da
Construção por Empreitada
Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime
de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável
por índices préviamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável,
independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras
e qualquer que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato
será reajustado na forma e nas épocas nêle expressamente previstas,
em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatóriamente
no contrato.
§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes
fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações
exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa
dos contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada,
reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o
cálculo do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado
da obra, calculado de acôrdo com as normas do inciso III, do art.
53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o
preço estipulado fôr inferior ao mesmo.
§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada
entendem-se como sendo a preço fixo.
Art. 56. Em tôda a publicidade ou propaganda escrita, destinada
a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de
empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados
explìcitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção,
com indicação expressa da reajustabilidade.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados
para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas,
escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados"
dos jornais. Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43. Seção
III Da
Construção por Administração
Art. 58. Nas incorporações em que a construção fôr contratada pelo
regime de administração, também chamado "a preço de custo",
será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento
do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I - tôdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos
referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos
em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II - tôdas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado
com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do
condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais,
serão movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.
Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório
constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo
da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas
referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente
a obra.
§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, êste montante
não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere
o § 3º, do art. 54.
§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, êste
montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma
do artigo seguinte.
§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase
da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.
Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas,
pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes
e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades
da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao
total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o nôvo esquema
deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima
de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das
primeiras prestações alteradas.
Art. 61. A Comissão de Representantes terá podêres para, em nome
de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos
e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los,
examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários
à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações
por êle solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas
pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino
e não estejam em desacôrdo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa
dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos
os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Art. 62. Em tôda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover
a venda de incorporação com construção pelo regime de administração
em que conste preço, serão discriminados explìcitamente o preço
da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado
do custo da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação
do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a
que se vincule o mesmo.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados
para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas,
escrituras, contratos e documentos semelhantes. § 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais. CAPíTULO
IV Das
Infrações
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras
sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante,
de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente,
quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois
de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora,
implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que,
na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva
fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma
abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação
da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno
direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão
anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de
venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente
parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato
de construção.
§ 2º Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso efetuado
pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas
acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será
realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda
praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele
total, VETADO.
§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio,
por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade
com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que
serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º Do preço que fôr apurado no leilão, serão deduzidas as quantias
em débito, tôdas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado
e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória,
que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes,
com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão
de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento
do impôsto do sêlo, na vigência do contrato geral de construção
da obra, com podêres necessários para, em nome do condômino inadimplente,
efetuar as citadas transações, podendo para êste fim fixar preços,
ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações
decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção;
outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços,
dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir
domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação,
propor e variar de ações; e também dos podêres ad juditia,
a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;
§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução,
se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o
parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de
Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que
a unidade pertença a menor de idade.
§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social,
não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino
sòmente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar
quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de
Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância
equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à entidade
credora.
§ 8º Independentemente das disposições dêste artigo e seus parágrafos,
e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção
estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso
no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo
seguinte.
§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com
atraso, seja corrigível em função da variação do índice geral de
preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia,
que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.
§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta
prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato
e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.
Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente
sem os requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos
56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância correspondente
ao dôbro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor
da respectiva Municipalidade.
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação,
fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público
ou aos interessados, afirmação falsa sôbre a construção do condomínio,
alienação das frações ideais do terreno ou sôbre a construção das
edificações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta
vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
§ 1º lncorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como
os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva incorporadora, corretora
ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto,
relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos,
candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa
sôbre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais
ou sôbre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem
como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva, incorporadora,
corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo,
em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados
a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização
dos interessados.
§ 2º O julgamento dêstes crimes será de competência de Juízo singular,
aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro
de 1951.
§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto dêste artigo,
a prisão do indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido
no § 2º. (Parágrafo incluído
pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis
na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente
satisfazer às exigências constantes desta Lei;
lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as
indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo
35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração
do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção
ou da Convenção do condomínio;
IV - VETADO.
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere
o § 5º do artigo 55, desta Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe
excessivamente o andamento sem justa causa.
PENA - Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo legal vigente
no País. Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidàriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis. CAPÍTULO
V Das
Disposições Finais e Transitórias
Art. 67. Os contrato poderão consignar exclusivamente às cláusulas,
têrmo ou condições variáveis ou específicas.
§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar
expressamente nos respectivos contratos.
§ 2º Os contratos no entanto, consignarão obrigatóriamente que as
partes contratantes, adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas,
têrmos e condições contratuais a que se refere o parágrafo anterior,
sempre transcritas, verbo ad verbum no respectivo
cartório ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e
das fôlhas do competente registro.
§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos,
será obrigatòriamente entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada,
do contrato-padrão, contendo as cláusuIas, têrmos e condições referidas
no § 1º dêste artigo.
§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos,
receberão dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a
que se refere o parágrafo anterior.
Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sôbre
as terras rurais ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar
construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas,
mediante pagamento do preço a prazo, deverão, prèviamente, satisfazer
às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime
instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes fôr aplicável.
Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento
sôbre o registro no Registro de Imóveis VETADO.
Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação,
revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer
disposições em contrário. Brasília, 16 de
dezembro de 1964; 143º da Independência e 76º da República. H. CASTELLO BRANCO Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de 21.12.1964
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