EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E O LEILÃO

Escrito e reproduzido por nossa assessoria jurídica:
Jundival A.P. Silveira – Advogado

O negócio jurídico imobiliário garantido por pacto adjeto de alienação fiduciária pode ser rescindido se vencida a dívida e, embora com constituição em mora, não for ela paga, no todo ou em parte, pelo devedor fiduciante, caracterizando-se a inadimplência.

Neste caso, isto é, havendo inadimplemento do devedor fiduciante, a propriedade do imóvel objeto da garantia fiduciária pode ser consolidada em favor e por iniciativa do credor fiduciário. É o que estabelece o artigo 26, caput, da Lei n° 9.514/1977.

Trata-se de execução extrajudicial, em que se tutelam direitos, por meio de atos executivos – deslocamento coativo da esfera patrimonial – atos estes que, todavia, prescindem de atividade jurisdicional, e cuja constitucionalidade, nos moldes do Decreto-Lei n° 701/1966, já foi reconhecida pela jurisprudência do STF e do STJ, por não estar vedado o acesso, mesmo posterior, ao Judiciário.

Em linhas gerais e seguindo-se o que disposto nos artigos 26 et seq., da Lei n° 9.514/1977, o procedimento da execução extrajudicial inicia-se pela constituição em mora do devedor fiduciante.

O prazo de carência para que seja o devedor fiduciante constituído em mora, ou melhor, o período pelo qual o credor fiduciário aguardará para que o devedor fiduciante, espontaneamente, restabeleça o cumprimento de suas obrigações em atraso, é definido no próprio contrato. E, de regra, é estabelecido o prazo de 3 meses, como até já vinha ocorrendo, na prática, nas garantias por alienação fiduciária sobre bem móvel.

Não havendo espontâneo cumprimento das parcelas já vencidas e em atraso, o devedor, por meio do oficial do assentamento imobiliário competente, e a requerimento do credor, será intimado para, em 15 dias, satisfazer a prestação inadimplida, como também as demais prestações que se venceram no decorrer do tempo até o efetivo pagamento. Cabe ao devedor pagar, ainda, os juros convencionados, as penalidades, os encargos legais e contratuais, os tributos incidentes, as contribuições condominiais incidentes sobre o imóvel, as despesas de cobrança e de intimação.

A intimação do devedor fiduciante será pessoal. Caso, porém, não seja ele encontrado, poderá ser feita perante seu representante legal ou procurador regularmente constituído. É o que dispõe o artigo 26, § 3°, da Lei n° 9.514/1997. De qualquer modo, a intimação dar-se-á ou por meio de assentamento extrajudicial, seja por solicitação do oficial do Cartório de Registro Imobiliário competente, seja por solicitação do oficial do Cartório de Títulos e Documentos da comarca em que se situa o imóvel ou da comarca de quem deva receber a intimação, ou pelo correio. Neste último caso, mediante comprovação de aviso de recebimento.

Cabe, ainda, a intimação pela via editalícia, que se dá pela publicação por 3 dias, ao menos, em um dos jornais de maior circulação local ou em outro se, na comarca, não houver imprensa diária, mas desde que seja de fácil acesso, no caso de ser infrutífera a intimação via cartorial, porque o devedor fiduciante, o seu representante legal ou o seu procurador regularmente constituído, qualquer deles, encontrar-se em local incerto e não sabido, fato esse devidamente certificado pelo oficial incumbido do ato. A intimação por meio de edital é de iniciativa que incumbe ao oficial do registro de imóveis competente.

Tenha-se em conta que a orientação jurisprudencial do STJ é no sentido de ser legítima a citação ou intimação por edital em execução judicial, mas não em execução extrajudicial. Essa posição baseia-se nos seguintes aspectos: no primeiro caso, execução judicial, a citação só é feita após criteriosa análise, pelo órgão julgador, dos fatos que levam à convicção do desconhecimento do paradeiro do executado e da impossibilidade de ser encontrado de outra forma; o que, no segundo caso, isto é, execução extrajudicial, não ocorre, já que tudo fica no arbítrio do agente financeiro. Desse modo, a instituição financeira, ou, se for o caso, a construtora, ou outro legitimado, deve repetir o procedimento extrajudicial ou, alternativamente, efetuar as cobranças por outra via.

Efetivada a intimação, seja ela real ou ficta, o devedor fiduciante poderá fazer convalescer o contrato de alienação fiduciária mediante a purgação da mora, ou seja, pagando o principal e seus acessórios atrasados até aquele momento, na forma prevista.

Percebe-se, nitidamente, que a intimação para purgação da mora contém contornos de ato executivo, uma vez que há transferência patrimonial coativa.

Nesse caso, isto é, havendo purgação da mora, e até 3 dias desse adimplemento forçado, o credor fiduciário receberá do oficial do registro imobiliário as importâncias pagas, deduzidas, todavia, as despesas havidas com a cobrança e intimação.

No caso de o devedor fiduciante, embora instado, não convalescer o contrato no prazo especificado, ou seja, não purgando a mora, caberá ao oficial do assentamento imobiliário competente certificar essa indolência e consolidar, mediante comprovação pelo credor fiduciário do recolhimento do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio, a propriedade do bem em seu nome, por meio da averbação na matrícula do imóvel.

O credor fiduciário, após a consolidação da propriedade em seu nome, pode, como meio para recebimento da dívida inadimplida, ou receber do devedor fiduciante seu direito eventual ao imóvel, ou, no prazo de 30 dias da consolidação registraria da propriedade, iniciar os procedimentos de alienação pública do imóvel garantido, estes dispostos no artigo 27, da Lei n° 9.514/1977. Se o imóvel for objeto de locação, deve haver sua denúncia para desocupação no prazo de 30 dias.

Optando o credor pela alienação pública do imóvel que lhe pertence, já sem fidúcia, uma vez que resolvida em seu favor a propriedade do bem, por meio da consolidação cartorial, em razão do inadimplemento do devedor, deve-se proceder a leilão público.

A orientação da jurisprudência do extinto 2° TACivil de São Paulo era no sentido de que, estando comprovada a mora do devedor em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, é cabível a realização de leilão extrajudicial, em consonância com o disposto no artigo 27, da Lei n° 9.514/1997.

E, no mesmo sentido, a jurisprudência do TJSP orienta que, uma vez configurada a mora do devedor fiduciante, nos termos do artigo 27, da Lei n° 9.514/1997, é possível o leilão extrajudicial.

Embora cabível o leilão extrajudicial, há a necessidade de serem eventualmente devolvidas na parte sobejante as parcelas pagas, mas com desconto pelo tempo de ocupação, consoante já decidiu o TJSP.

A arrematação do imóvel objeto da garantia em primeiro leilão público dar-se-á se o lance for igual ou até superior ao valor do imóvel, conforme indicado no contrato (arts. 24, VI, e 27, § 1°, primeira parte, ambos da Lei 9.514/1997). Porém, se não houver lance ou for ele inferior ao valor do imóvel, consoante estabelecido no contrato, um segundo leilão deve ser realizado nos 15 dias seguintes, tendo como lance mínimo o do valor da dívida.

O STJ orienta-se no sentido de ser a avaliação prévia do imóvel ato imprescindível ao processo de execução extrajudicial, já que há a imperiosa necessidade de garantir-se a regular alienação do bem objeto de garantia e afastar eventual preço irrisório ou vil.

Nesse segundo leilão, como acima antecipado, aceita-se o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao montante da dívida, com os acréscimos das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, dos tributos e das contribuições condominiais. E o valor que eventualmente sobrar, nos 5 dias que se seguirem, deve ser entregue ao devedor, inclusive a título de indenização por benfeitorias, importando, ao fim e ao cabo, em recíproca quitação.

Se, em segundo leilão público, o maior lance, porém, for inferior ao valor da dívida, o credor dará ao devedor quitação da dívida mediante termo próprio, dispensado de terceiro leilão. O devedor, contudo, até a imissão na posse pelo credor, será responsável pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e por todos os demais encargos incidentes sobre o imóvel.

Sem embargo, a alteração no processo de execução por títulos extrajudiciais, aplicável, igualmente, aos títulos judiciais (cumprimento de sentença, mediante procedimento sincrético), corrobora esse entendimento, uma vez que o artigo 647, do CPC, com redação dada pela Lei n° 11.382/2006, determina que a expropriação de bens do devedor para satisfação do direito do credor consiste, em primeiro lugar, em ordem de preferência, na adjudicação em favor do exeqüente; em segundo lugar, na alienação por iniciativa particular; em seguida, na alienação em hasta pública; e, por fim, no usufruto de bem móvel ou imóvel.

O credor fiduciário, o seu cessionário ou sucessores, ou o adquirente do imóvel por leilão público, a fim de tornar plena a propriedade por inadimplemento do fiduciante, uma vez que faltante o elemento da posse direta, inicialmente desdobrada, têm assegurada a proteção possessória pó medida reintegratória (executiva lato sensu, haja vista a presença do sincretismo entre cognição e execução), nos termos do artigo 30, da Lei n° 9.514/1997, e isso, por óbvio, só após a consolidação da propriedade. Na verdade, a permanência do devedor na posse direto do imóvel garantido caracteriza esbulho, ensejando, desta feita, a medida jurisdicional pertinente.

É o que já decidiu o TJSP, pois, uma vez observado o que preceitua o artigo 26, da Lei n° 9.514/1997, ou seja, não paga a dívida, consolidada a propriedade do imóvel na matrícula em nome do credor fiduciário, e em leilão público, inexistindo licitantes para o bem, e não sendo o imóvel restituído ao credor fiduciário, ou aos demais legitimados, é cabível a reintegração de posse do bem imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária, com a concessão de liminar.

E, observe-se que, recuperado o bem imóvel alienado fiduciariamente pelo credor, em razão de regular constituição do inadimplemento e pela devida consolidação da propriedade, nenhum direito ampara, em princípio, pretensão do devedor em suspender qualquer negociação relativa ao mesmo referido bem, consoante já decidido pelo TJSP, respeitado, todavia, o princípio constitucional da jurisdicionalidade acessível a todos.

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