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JURISPRUDÊNCIA SELECIONADA Compra e venda. Alienação fiduciária – execução – legalidade. CDC – inaplicabilidade. Compra e venda – Alienação fiduciária – Bem imóvel – Devedores inadimplentes e que não purgaram a mora – Leilão extrajudicial do bem – legalidade – Aplicação da Lei n° 9.514/97 – Sentença reformada – Apelo provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVIL SEM REVISÃO n° 400.962-4/0-00 da Comarca de SÃO PAULO, em que é apelante BRAZILIAN SECURITIES COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO sendo apelado ALFREDO ORLANDO MELETTI: ACORDAM, EM Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NÃO CONHECERAM DA MATÉRIA PRELIMIRA, POR V.U. POR MAIORIA DE VOTOS, DERAM PROVIMENTO AO APELO PARA JULGAR IMPROCEDENTE A AÇÃO, VENCIDO O 3° JUIZ, DES. DIMAS CARNEIRO, QUE NEGAVA PROVIMENTO E DECLARARÁ VOTO. SUSTENTOU ORALMENTE O DR. CAIO MÁRIO FIORINI BARBOSA”, de conformidade com voto do Relator, que íntegra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVÉRIO RIBEIRO (Presidente, sem voto), A.C. MATHIAS COLTRO e DIMAS CARNEIRO. São Paulo, 09 de novembro de 2.005. OLDEMAR AZEVEDO VOTO N° 9593 EMENTA: Compra e venda – Alienação fiduciária – bem imóvel – Devedores inadimplentes e que não purgaram a mora – Leilão extrajudicial do bem – Legalidade – Aplicação da Lei n° 9.514/97 – Sentença reformada – Apelo provido. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda ajuizada por Alfredo Orlando Meletti e sua mulher contra Brazilian Securities Companhia de Securitização, julgada procedente em parte pela sentença de fls. 181/190, que declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel e determinou a devolução das parcelas pagas pelo imóvel, descontando-se a título de alugueres o valor a ser corrigido anualmente pela Lei de Locações, compensando-se o que for devido pelas benfeitorias introduzidas pelos autores com os danos causados ao imóvel, valores esses a serem apurados em liquidação de sentença por arbitramento, na forma do art. 607, do Código de processo Civil, deduzidos 15% do montante pago, a título de despesas administrativas como o ressarcimento à ré. Todos os valores serão corrigidos na forma do disposto na Lei n° 6.899/81 e cada parte arcará com metade das despesas com as custas, compensando-se os honorários advocatícios. Apela a ré que alega, preliminarmente, a falta de interesse de agir, postulando, dessa forma, a extinção do feito, sem julgamento do mérito, com fulcro no artigo 267, VI do Código de Processo Civil. No mérito, pugna pela reforma da decisão. Recurso bem processado e respondido. É o relatório. Não se conhece da matéria preliminar. A ré suscita a falta de interesse de agir dos autores pela impossibilidade de rescisão do contrato e, por conseguinte, pela inadequação da via eleita. Tal argüição foi bem afastada pelo MM. Juiz, porque se trata de matéria que se confunde com o mérito, de tal sorte que aqui, não é conhecida. Os autores alegam, adquiriram um imóvel, mediante financiamento, da Construtora Rossi e Cyrela que, por sua vez, cederam o crédito à empresa-ré, em favor de quem foi instituída garantia sob a modalidade de alienação fiduciária. Desde janeiro de 2.002 sustentam, não têm mais condições de arcar com as mensalidades do financiamento, cujos valores das prestações foram abusivos, já pagaram o montante de R$ 184.875,59 e o valor do imóvel constante é de R$ 179.874,00, enquanto a avaliação do mercado é de R$ 130.000,00. Dessa forma, ingressaram com a presente ação para que se opere a rescisão do contrato de compra e venda do bem, com a restituição dos valores pagos e a devolução do bem à ré. Os autores pretendem, pois, a resolução do contrato de compra e venda, financiamento imobiliário e alienação fiduciária em garantia, acostado às fls.36/51 dos autos. Em janeiro de 1.988, as empresas Rossi e Cyrela venderam, aos autores um apartamento integrante do empreendimento Santa Mônica apartamento 32), em fase de construção (fls. 24/32). Concluída a obra, fevereiro de 2.001, receberam a posse direta do imóvel pelo instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda, de Financiamento Imobiliário, de Alienação Judiciária em Garantia e Outros Aspectos e Outros Aspectos (fls. 39, cláusula 1.3) No mesmo contrato – cláusula 2.1, fls. 39 -, os autores reconheceram a dívida e se confessaram devedores da quantia indicada no campo 5-D, do Quando de Resumo e, mediante financiamento, comprometeram-se a pagá-la na forma estabelecida. Ainda, no mesmo instrumento, como garantia integral do cumprimento da obrigação contraída, os autores alienaram fiduciariamente o imóvel às empresas Rossi e Cyrela, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei n° 9.517/97 (cláusulas 4.1, fls. 42). O instrumento foi levado a registro, que gerou transferência de domínio do imóvel aos autores e a alienação fiduciária à credora para garantia da dívida contraída (fls. 53 e 54). Em fevereiro de 2.001 as credoras fiduciárias Rossi e Cyrela cederam e transferiram seus direitos creditórios decorrentes do contrato à apelante, à empresa Brazilian Securities (fls. 137/144). Desde então, os pagamentos das parcelas passaram a ser feitos diretamente à Brazilian Securities, ora apelante. Em janeiro de 2.002 os autores interromperam os pagamentos. A credora fiduciária, empresa-ré, nos termos dos artigos 26 e seguintes da Lei n° 9.514/97, iniciou a execução extrajudicial de seu crédito, conforme intimação exarada pelo 11° Cartório de Registro de Imóveis da Capital, em 26 de agosto de 2.002 (fls. 55/56). Os autores foram intimados pessoalmente para purgação da mora em 27 de novembro de 2.002 (fls. 56) * Estes contra-notificaram, alegando a impossibilidade de efetuar o pagamento das prestações desde janeiro de 2.002, devido aos aumentos abusivos e já teriam pago o valor de R$ 184.875,59 pelo bem, enquanto que no contrato seu preço constante foi de R$ 179.874,00 e dessa forma, o imóvel já estaria quitado (fls.62/64). Não purgada a mora, a ré requereu a consolidação da propriedade plena do imóvel para que fosse promovido o leilão, nos termos do disposto no 7°, do art. 26 da mencionada Lei de Alienação Fiduciária (fls. 143/144). Após a intimação para purgar, os autores ingressaram com medida cautelar visando abstar a execução extrajudicial (fls.77/82). O MM. Juiz, por sua vez, houve por bem indeferir a inicial sob o fundamento de que as disposições contidas na Lei n° 9.514/97, mormente o art. 26, não estão eivadas de inconstitucionalidade e que são plenamente aplicáveis ao caso concreto (fls. 83/86). Não obtendo êxito naquela demanda, os autores ajuizaram a presente ação, invocando o Código de Defesa do Consumidor, especialmente o art. 53. Entretanto, em que pesem as assertivas dos autores a os fundamentos da sentença, o recurso comporta provimento. Com efeito, a Lei n° 9.514/97 instituiu o regime da alienação fiduciária aplicável aos bens imóveis, segundo o qual o devedor (fiduciante) transmite ao credor (fiduciário) a propriedade do imóvel, temporária e condicionalmente, enquanto perdurar a dívida, É o que dispõe o art. 22: “A alienação fiduciária regulada nesta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa móvel”. A Lei disciplina a questão da posse, que é fracionada: o devedor tem a posse direita, com a fruição do bem, enquanto que o credor possui a indireta. Ainda, explícita a formalidade do registro do contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis para a produção dos seus efeitos. *O contrato é claro ao dispor das condições avençadas que estão, repita-se, de acordo com a lei. *A alienação fiduciária foi instituída para a garantia do pagamento. Os autores, ao celebrarem o compromisso, tiveram ciência do financiamento e a ré, por sua vez, precisava garantir o pagamento. *No caso dos autos, portanto, a transação havida entre os autores e a construtora, que cedeu o crédito para a ré, é perfeitamente possível e está de acordo com os preceitos da Lei n° 9.514/97, a qual é lei nova em relação do Código de Defesa do Consumidor e com este não é incompatível.
Trata-se de instituto já existente na legislação, juntamente com a previsão de leilão extrajudicial, previsto na Lei n° 4.591/64 (Incorporação e Condomínio), Decreto-lei n° 70/66 Imóveis adquiridos pelo SFH), Lei n° 4.728/65, modificada pelo Decreto-lei n° 911/69 (alienação fiduciária de bens móveis). *O procedimento visa resguardar ao fiduciário um meio ágil para a satisfação do seu crédito, não impedindo o acesso do devedor ao Judiciário. Nesse sentido, são os julgados: * "Alienação fiduciária – Reintegração de posse – Sistema financeiro imobiliário – Inconstitucionalidade da Lei n° 9.514/97 – Afronta ao princípio do contraditório e da ampla defesa – Inocorrência – Não se vislumbra qualquer indício de inconstitucionalidade na Lei 9.514/97, regulando o sistema imobiliário, facultando-se à parte a exposição dos motivos da controvérsia sob todas as formas admitidas em direito, em estrita observância aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa” – A.I. n° 808.389-0/2 – 2° TAC-SP, Rel. Dês. Américo Angélico; j. 16.09.03. Ainda, mais recente: * "Alienação fiduciária de imóvel. Lei n° 9.514/97. Ação de reintegração de posse. Consolidação da propriedade. Inteligência dos artigos 26 e 30 – Inconstitucionalidade – Inocorrência – Código de Defesa do Consumidor – A previsão de extrajudicial e consolidação da propriedade fiduciária por ato do legislador imobiliário não afronta a Constituição Federal, já que o acesso ao Judiciário, a ampla defesa e o contraditório continuam assegurados ao devedor que se sentir prejudicado” – A.I. n° 880.879-0/2, 2° TAC-SP, Rel. Dês. Pereira Calças, j. 27.01.2005. Assim, superada a questão da aplicabilidade da Lei 9.514/97, resta a reforma da sentença. Os autores deixaram de pagar as prestações avençadas no contrato e, em razão do seu inadimplemento e da ausência de purgação da mora, a ré exerceu seu direito que a lei lhe faculta de consolidar a propriedade resolúvel com a realização do leilão do imóvel e a devolução aos autores do saldo em seu favor, se for o caso, tudo em conformidade com a lei e o contrato e não, como foi pleiteado, com fundamento nos arts. 51 e 53, do Código de Defesa do Consumidor. *A forma da restituição do valor pago encontra-se regulada pelo 4°, do art. 27, da Lei n° 9.514/97 e não de acordo com a forma genérica do art. 53, do Código de Defesa do Consumidor. Posto isto, matéria preliminar não conhecida e provido o recurso para julgar improcedente a ação, arcando os autores com os ônus da sucumbência. Desembargador OLDEMAR AZEVEDO APELAÇÃO SEM REVISÃO N° 400.962.4/0-00
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