CONSIDERAÇÕES SOBRE INADIMPLÊNCIA DE CONTRATOS FIRMADOS
COM BASE NA LEI FEDERAL Nº 4.591/64

Escrito e reproduzido por nossa assessoria jurídica:
Jundival A.P. Silveira – Advogado

A Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a qual revogou o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1.928. Decorridos quarenta e dois anos de sua vigência, foi tempo suficiente para submetê-la ao crivo da experiência.

E, no balanço de seus benefícios e de suas falhas, o saldo lhe é favorável.

Ela não foi perfeita. Nenhuma obra jamais o será. Padece dos defeitos, das deficiências, das imperfeições advindas da contingência humana, pois os fatos transcendem mais rápido do que as leis, estas, ficam para trás em função dos fatos que ocorrem no dia a dia do mundo jurídico.

A referida lei federal, ainda que promulgada nos idos de 1.964, até hoje, oferece o conceito de condomínio como: “as edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sobre a forma de unidades isoladas entre si, destinadas afins residenciais ou não residenciais.”

Toda lei é dotada de sanção, embora a intensidade desta varie, o que suscitou mesmo distribuí-las em perfeitas, menos que perfeitas e imperfeitas.
 
Em termos de incorporação e construção de edifícios, antes da Lei nº 4.591/64 imperavam a desordem e a irresponsabilidade. A atual lei que rege as incorporações imobiliárias construiu a figura do incorporador e definiu os seus deveres. Mas sentiu-se a falta de sanções expressas, sempre nos parecendo que a omissão era uma falha imperdoável do legislador. Interessado e experiente, o incorporador inseria no contrato cláusulas defensivas de seus interesses e criava uma técnica de auto-proteção, de que extraía os meios necessários a se resguardar contra o inadimplemento das obrigações do adquirente. Sendo, porém, convencionais as penas e instituídas pelo incorporador, não tratava este de catalogar punições para si próprio. E, de conseguinte, ficava o adquirente à mercê da outra parte, correndo a sorte de sua honorabilidade.

A Lei do Condomínio e Incorporações atribuiu a maior importância ao fato, e não olvidou que a sanção é necessária, seja como técnica de intimidação, seja como arma de que se utiliza o prejudicado, para chamar o contraventor à ordem.

Tem, pois, a dupla função, preventiva e punitiva. Vale como meio de defesa, em qualquer caso. Ora traduz ameaça ao infrator potencial, alertando-o para o fato de que pode ser castigado se vier a ofender a disposição da lei, ora significa o estabelecimento de um sistema repressivo por via do qual os rigores da norma são levados àquele que se afastar do comportamento normal. Não esquecendo, entretanto, da bilateralidade do contrato, cogitou de prever sanções igualmente bilaterais, desta maneira alertando ambos os contratantes, em relação à obrigatoriedade das avenças e dever de observá-las.
   
Neste diapasão, o legislador, acautelou-se em estabelecer na referida legislação federal, especialmente no capítulo III, Secção III, o artigo 61 e suas alíneas, que diz:
A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a)...;
b)...;
c)...;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Já, no capítulo IV, que trata especificamente das infrações, o artigo 63 e seus parágrafos, diz:
É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e a parte construída e, direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.
§ 2º Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total.
§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorários de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do imposto do selo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos poderes ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;
Não muito recente, a segunda turma do Pretório Excelso (Supremo Tribunal Federal), decidiu, por maioria no RE 109.319-6-SP, Rel. Min. CELIO BORJA, que trata-se de ação que um adquirente que tenha pago um número grande de prestações, uma parte significativa do preço, perderia por deixar de pagar algumas prestações, não só o direito à aquisição do apartamento, mas também a cota de terreno e todas as prestações já quitadas. Tal decisão foi lastreada nas cláusulas contratuais e nas disposições do artigo 63 e seus incisos da Lei Federal nº 4.591/64, com voto do Min. DJACI FALCÃO.     

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